Informationen zum Erwerb einer Eigentumswohnung
AP-Agentur       für       Projektmanagement       Immobilien Wirtschaftstreuhand und Verwaltungsgesellschaft mbH
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Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum, Gemeinschaftsordnung, Verwaltung Die   Eigentumswohnung   ist   für   viele   Haushalte   eine   gute   Möglichkeit,   zu   einem   vergleichsweise   günstigen   Gesamtkaufpreis   Wohneigentum   in städtischer oder stadtnaher Lage zu erwerben. Steuerlich    wird    sie    grundsätzlich    gleich    gefördert    wie    das    Reihenhaus    oder    das    alleinstehende    Haus.    Allerdings    bietet    sie    nicht    so    viele Möglichkeiten   wie   diese   Eigentumsformen,   anfallende   Verwaltungs-   Pflege-   und   Instandhaltungsarbeiten   selbst   zu   machen.   Die   Kosten,   die   neben den   finanzierungsbedingten   Belastungen   auftreten,   können   deshalb   recht   erheblich   sein.   So   wird   z.   B.   monatlich   ein   "Wohngeld"   oder   "Hausgeld" erhoben,    das    die    Kosten    der    Instandhaltung,    Instandsetzung,    der    sonstigen    Verwaltung    und    der    sich    aus    dem'    Gemeinschaftseigentum ergebenden   Kosten   abdecken   soll.   Es   liegt   je   nach   Größe   der   Wohnung   im   allgemeinen   zwischen   1,70   Euro   pro   m²   (große   Wohnungen)   und   2,80 Euro pro m² monatlich. Nach     dem     Wohnungseigentumsgesetz     ist     Wohnungseigentum     das     "Sondereigentum"     an     einer     Wohnung     in     Verbindung     mit     dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches   Eigentum   sind   das   Grundstück   sowie   die   Teile,   Anlagen   und   Einrichtungen   des   Gebäudes,   die   nicht   im   Sondereigentum   oder im Eigentum Dritter stehen. Wohnungseigentum   kann   durch   einen   ,Vertrag   der   Miteigentümer   über   Einräumung   von   Sondereigentum   an   jeweils   einer   bestimmten   Wohnung oder     durch     Teilung     des     Eigentums     an     einem     Mehrfamilienhausgrundstück     begründet     werden.     In     den     weitaus     meisten     Fällen     wird Wohnungseigentum   durch   Teilung   begründet.   Die   Teilung   muß   ins   Grundbuch   eingetragen   werden.   Dafür   sind   u.   a.   notwendig   ein   Aufteilungsplan und   eine   Bescheinigung   der   Baubehörde,   daß   die   Wohnungen   in   sich   abgeschlossen   sind.   Der   Aufteilungsplan   ist   eine   von   der   Baubehörde   mit Unterschrift   und   Siegel   versehene   Bauzeichnung,   aus   der   die   Aufteilung   des   Gebäudes   sowie   die   Lage   und   Größe   der   im   Sondereigentum   und   der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Es   ergibt   sich   aus   der   Natur   der   Sache,   daß   viele   Entscheidungen,   die   sich   auf   das   Gemeinschaftseigentum   oder   das   Gebäude   als   Ganzes   beziehen (z.   B.   Instandhaltung   und   Modernisierung   von   Dach,   Heizungsanlage   usw.),   grundsätzlich   von   allen   Eigentümern   zusammen   getroffen   werden müssen.   Deshalb   werden   genaue   Regeln   für   das   ordnungsgemäße   Zustandekommen   solcher   Entscheidungen   festgelegt.   Notwendigerweise   ist das Entscheidungsrecht der einzelnen durch das Mitentscheidungsrecht der anderen Eigentümer insoweit eingeschränkt.
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Gemeinschaftsordnung
Die   Wohnungseigentümer   können   ihr   Verhältnis   untereinander   durch   Vereinbarungen   regeln.   Bei   Begründung   des   Wohnungseigentums   durch Teilung   kann   der   Teilende   (z.   B.   der   Bauträger)   solche   "Vereinbarungen"   allein   treffen.   Dies   geschieht   in   der   Regel   auch,   und   zwar   meist   in   der Urkunde über die Teilung, der sogenannten Teilungserklärung. Da   das   Wohnungseigentumsgesetz   den   Parteien   einerseits   die   entscheidende   Rahmenordnung   vorgibt,   zugleich   aber   zur   Ausgestaltung   ihres Rechts-   und   Gemeinschaftsverhältnisses   für   den   Einzelfall   einen   Spielraum   läßt,   kann   mit   solchen   Regelungen,   die   oft   als   "Gemeinschaftsordnung" bezeichnet   werden,   weitgehend   von   den   Bestimmungen   des   Wohnungseigentumsgesetzes   abgewichen   werden.   Sie   wirken   zwar   gegen   spätere rechtsgeschäftliche   Erwerber   eines   Wohnungseigentums   (z.   B.   Käufer)   grundsätzlich   nur,   wenn   sie   als   Inhalt   des   Sondereigentums   im   Grundbuch eingetragen    sind.    Eine    solche    Eintragung    wird    aber    in    der    Regel    beantragt    und    dann    in    der    Form    der    Bezugnahme'    auf    die    sogenannte Eintragungsbewilligung   vorgenommen.   Derartige   Regelungen   sind   daher   für   den   Erwerber   von   Wohnungseigentum   von   großer   Bedeutung.   Er sollte sich unbedingt vor dem Erwerb darüber informieren. Beschlüsse,   welche   die   Wohnungseigentümer   -   in   der   Regel   in   Wohnungseigentümer-versammlungen-   gefaßt   haben,   und   die   bezüglich   der Gemeinschaft   in   Verfahren   nach   dem   Wohnungseigentumsgesetz   ergangenen   gerichtlichen   Entscheidungen   zu   ihrer   Wirksamkeit   gegen   einen Erwerber   nicht   der   Eintragung   in   d   Grundbuch.   Es   empfiehlt   sich,   sich   auch   hierüber   vor   Erwerb   des   Wohnungseigentums,   z.   B.   beim   Verkäufer,   zu informieren. Von den Regelungen des Wohnungseigentums-gesetzes sind im übrigen die folgenden hervorzuheben: Jeder   Wohnungseigentümer   hat   grundsätzlich   das   Recht,   sein   Wohnungseigentum   zu   veräußern.   Er   kann   auch   grundsätzlich   im   Rahmen   der gesetzlichen   Vorschriften   und   eines   geordneten   Zusammenlebens   mit   seiner   Wohnung   nach   Belieben   verfahren,   insbesondere   die   Wohnung bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen. Die    Lasten    des    gemeinschaftlichen    Eigentums    sowie    die    Kosten    der    Instandhaltung,    Instandsetzung,    sonstigen    Verwaltung    und    eines gemeinschaftlichen   Gebrauchs   des   gemeinschaftlichen   Eigentums   hat   er   nach   dem   Verhältnis   seines   Anteils   zu   tragen,   dieser   Anteil   bestimmt   sich nach   dem   im   Grundbuch   eingetragenen   Verhältnis   der   Miteigentumsanteile.   Gerade   bezüglich   der   vorstehend   behandelten   Rechte   und   Pflichten finden   sich   aber   häufig   abweichende   Regelungen   in   der   "Gemeinschaftsordnung".   So   ist   häufig   festgelegt,   daß   zur   Veräußerung   die   Zustimmung des   Verwalters   oder   der   anderen   Wohnungseigentümer   erforderlich   ist,   die   allerdings   nur   aus   wichtigem   Grunde   versagt   werden   darf   Ebenso   sind oft    besondere    Regelungen    über    die    Nutzung    des    gemeinschaftlichen    Eigentums    und    des    Sondereigentums    und    vom    Gesetz    abweichende Regelungen    über    die    Verteilung    der    Lasten    und    Kosten    getroffen.    Soweit    Vereinbarungen    der    bezeichneten    Art,    also    insbesondere    die "Gemeinschaftsordnung",   nicht   entgegenstehen,   können   die   Wohnungseigentümer   durch   Stimmenmehrheit   einen   der   Beschaffenheit   der   im Sondereigentum   stehenden   Gebäudeteile   und   dem   gemeinschaftlichen   Eigentum   entsprechenden   ordnungsgemäßen   Gebrauch   beschließen. Über    die    Verteilung    der    Heiz-    und    Warmwasserkosten    sind    in    der    Verordnung    über    die    verbrauchsabhängige    Abrechnung    der    Heiz-    und Warmwasserkosten     in     der     Fassung     der     Bekanntmachung     vom     20.1.1989     besondere     Regelungen     getroffen     worden,     die     auch     für Wohnungseigentümer große Bedeutung haben.
Verwaltung
Die    Verwaltung    des    gemeinschaftlichen    Eigentums    obliegt    grundsätzlich    den    Wohnungseigentümern    gemeinsam    und    dem    Verwalter.    Die Bestellung      eines      Verwalters      kann      nicht      ausgeschlossen      werden.      Soweit      die      Verwaltung      nicht      durch      Vereinbarung      bzw.      der "Gemeinschaftsordnung"     geregelt     ist,     können     die     Wohnungseigentümer     eine     der     Beschaffenheit     des     gemeinschaftlichen     Eigentums entsprechende   ordnungsgemäße   Verwaltung   durch   Stimmenmehrheit   beschließen.   Jeder   Wohnungseigentümer   kann   eine   Verwaltung   verlangen, die    den    getroffenen    Vereinbarungen.    (Regelungen    der    "Gemeinschaftsordnung")    und    den    gefassten    Beschlüssen    und,    soweit    solche    nicht bestehen,    dem    Interesse    der    Gesamtheit    der    Wohnungseigentümer    nach    billigem    Ermessen    entspricht.    Zu    einer    ordnungsgemäßen,    dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehören insbesondere:   die Aufstellung einer Hausordnung   die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums   die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine angemessene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht   die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung   die Aufstellung eines Wirtschaftsplans   die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer     Rundfunkempfangsanlage, eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich       sind Über    die    Bestellung    und    Abberufung    des    Verwalters    beschließen    die    Wohnungseigentümer    mit    Stimmenmehrheit.    Die    Bestellung    darf    auf höchstens   fünf   Jahre   vorgenommen   werden.   Die   wiederholte   Bestellung   ist   zwar   zulässig,   sie   bedarf   aber   eines   erneuten   Beschlusses   der Wohnungseigentümer.   Bei   der   Begründung   von   Wohnungseigentum   durch   Teilung   wird   der   erste   Verwalter   häufig   durch   den   Teilenden   (z.   B. Bauträger)   bestellt.   Der   Verwalter   hat   bestimmte   Rechte   und   Pflichten,   die   im   Wohnungseigentumsgesetz   geregelt   sind.   Insbesondere   muß   er einen jährlichen Wirtschaftsplan aufstellen, der folgendes beinhalten muß:   die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums   die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung   die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung Nach   Ablauf   des   Kalenderjahres   muß   der   Verwalter   eine   Abrechnung   aufstellen.   Die   Wohnungseigentümer   können   durch   Mehrheitsbeschluß jederzeit   von   dem   Verwalter   Rechnungslegung   verlangen.   Diese   relativ   aufwendigen,   gesetzlichen   Regelungen   sind   notwendig,   um   das   friedliche und reibungslose Zusammenleben mehr Eigentümer "unter einem Dach" zu, erleichtern. Das     Gesetz     enthält     besondere     Vorschriften     über     das     gerichtliche     Verfahren     in     Wohnungseigentumssachen.     Beschlüsse,     welche     die Wohnungseigentümer   fassen,   sind   -   von   Ausnahmen   abgesehen   -   nur   ungültig,   wenn   sie   durch   gerichtliche   Entscheidung   für   ungülltig   erklärt   sind. Für die Stellung des Antrages auf eine solche Entscheidung ist eine Frist vorgeschrieben. Was muß man tun, wenn man sich zum Kauf der Wohnung entschlossen hat? Bei einem Grundstückskauf muß immer ein Notar mitwirken. Jeder Kauf muß durch ihn beurkundet werden. Der Grundstückserwerb geschieht praktisch in drei Phasen:   zuerst kommt der notarielle Abschluß des Kaufvertrages   dann die sogenannte Auflassung (das ist die notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den     Eigentumsübergang), die auch bereits zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet wird   schließlich die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch Erst    mit    der    Grundbucheintragung    ist    der    Käufer    tatsächlich    Eigentümer    des    Grundstücks.    Bevor    der    Käufer    als    neuer    Eigentümer    in    das Grundbuch   eingetragen   wird,   wird   häufig   eine   Auflassungsvormerkung   für   ihn   beantragt   und   eingetragen.   Damit   wird   er   gegen   eine   für   ihn nachteilige   Verfügung   des   Verkäufers   über   das   Grundstück,   z.   B.   eine   anderweitige   Veräußerung   oder   Belastung   des   Grundstücks,   geschätzt.   Der Käufer sollte im in übrigen darauf drängen, daß der Kaufpreis erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wird. Der   Notar   ist   auch   verpflichtet,   sich   über   den   Grundbuchinhalt   zu   unterrichten   und   den   Kaufparteien   darüber   Auskunft   zu   geben.   Damit   soll verhindert   werden,   daß   die   Übereignung   des   Grundstücks   durch   vorhandene   fremde   Rechte,   etwa   Vorkaufsrecht   Dritter,   verhindert   wird   oder   der Käufer   über   unbekannte   Belastungen   wie   Nießbrauch   und   "Dienstbarkeiten"   oder   Hypotheken,   Grund-   und   Rentenschulden   im   unklaren   gelassen wird.   Von   diesen   Pflichten   ist   der   Notar   allerdings   entbunden,   wenn   die   beiden   Kaufparteien   trotz   Unterrichtung   über   die   möglichen   Gefahren   auf einer    sofortigen    Beurkundung    bestehen.    Außerdem    muß    der    Notar    auch    auf    bestehende    gesetzliche    und    deshalb    nicht    im    Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte etwa der Gemeinden hinweisen. Mit   der   Grundbucheintragung   soll   klargestellt   werden,   wer   Eigentümer   eines   Grundstücks   ist   und   welche   sogenannten   dinglichen   Belastungen gegebenenfalls   an   diesem   Grundstück   bestehen.   Geführt   wird   das   Grundbuch   vom   Amtsgericht   Jena   Wer   ein   berechtigtes   Interesse   darlegt,   kann das Grundbuch einsehen oder eine Abschrift fordern. Das Grundbuch enthält ein Bestandsverzeichnis mit der näheren Bezeichnung des Grundstücks sowie drei Abteilungen:   in Abteilung 1 sind die Angaben über den (die) Eigentümer enthalten    In Abteilung 2 sind insbesondere die Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers sowie Erbbaurechte,     Nießbrauchsrechte, Dienstbarkeiten, Dauerwohnrechte, Dauernutzungsrechte usw. eingetragen   In Abteilung 3 sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden verzeichnet Die zwangsweise Befriedigung wegen dieser Rechte aus dem Grundstück erfolgt durch Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung. Ist    das    Grundstück    beim    Kauf    durch    eine    Hypothek    belastet,    muß    dies    nicht    immer    von    Nachteil    sein.    Wenn    dies    günstig    ist,    kann    unter Anrechnung   auf   den   Kaufpreis   die   Belastung   vom   Grundstückserwerber   übernommen   werden.   Eine   solche   Schuldübemahme   bedarf   allerdings der Genehmigung des Gläubigers. Welche Kosten entstehen beim Erwerb einer Eigentumswohnung? Neben dem Kaufpreis entstehen dem Erwerber folgende Kosten:   Maklerkosten ca. 3,48 - 5,95 %   Notarkosten ca. 1,5 %   Grunderwerbsteuer zwischen 3 ½ und 6 ½ %   Grunduchkosten ca. 0,2 %   Kosten der bankenabhängigen Finanzierung (in % vom Kaufpreis)